央行釜底抽薪：中国楼市股市化降温

央行釜底抽薪：中国楼市股市化降温

5月18日，央行前所未有地打出“组合拳”：宣布将一年期存贷款利率分别提高0.27和0.18个百分点，上调存款准备金率0.5个百分点。同时，将人民币兑美元浮动幅度由3‰扩大至5‰。

一时之下，市场实际反应看上去平淡，效果难见分晓，股市、楼市因货币政策的滞后也难以应声而倒。而且，市场也看不出“组合拳”有专门所指，但是其针对宏观经济领域的资本流动性过剩倒是非常明显。笔者以为，只要控制了流动性过剩问题，自然就会为股市降热，进而抑制中国楼市股市化趋势。

力降流动性过剩

市场纷纷猜测三箭所指，一些悲观人士认为：由于百姓对政府宏观调控已经部分丧失信心，因而他们相信政府哪怕使出“十八般武艺”都无法改变经济过快现状，无法阻止投资股市热情，更无法降低房价。尤其，当指数在央行上周五三项政策出台后依旧低开高走再创新高时，这似乎印证了“组合拳”并非针对股市。当然，关注楼市的的悲观人士更有千万个理由相信三箭齐发也并非针对楼市。

难道央行是在放“空箭”吗？显然不是。笔者分析央行意图以为，治理中国经济过快防止偏热，扬汤止沸远不如釜底抽薪。如果把中国经济发展比做火锅的话，楼市、股市、奢侈品、粮食等行业比做火锅料的话，那么流动性资本过剩是“釜底薪火”。“釜底薪火”过旺就是指货币供应过多，而货币供应过量的源头则与利率、准备金率、汇率有关。仅中国国际收支失衡一项，相关数据显示：去年贸易顺差就达到1700多亿美金，外资净流入700多亿美金，两者加在一起达到2500多亿美金，国家为了收购这2500多亿美金，就不得不增加2万多亿的人民币供应量。

笔者以为货币供应量过大，对经济过快甚至偏热至少有两个危险影响：一是加大了市场的投机性，资本很容易犯上“多动症”，引发无秩序的“羊群效应”，甚至一些非法资金都铤而走险。二是引发通货膨胀，市场联动效应之下楼价、奢侈品跟着股价走，更可怖的是引发与老百姓生活息息相关的生活用品价格的上涨，比如近期深圳猪肉产品全线上涨，达到10年以来最贵价。

楼市股市化倾向

由于楼市牵涉到的关联行业更多，因而楼市崩盘比起股市泡沫带来的破坏性会更大，其毁灭性将不堪设想。因而，力降流动性过剩在防止楼市股市化，以免扭曲楼市本身的特点方面有很大作用。

最近，股市资金蜂拥进入楼市的报道、事实泛起诸媒体。实际上，楼市、股市在资本层面上的互动不仅停留在“炒家”左手是楼市右手是股市这么简单；很多开发商也正是通过股市建立起强大的融资平台，强大的资本后盾为开发商捂盘、抬价撑直了腰。当然，这还不是最可怕的，最可怕的事实是楼市慢慢沾染上股市的特点，比如投机性、高流转性、高预期性。

国内的投资金融投资产品本来非常有限。因而，很多“炒家”就把楼市也看作一个完全的金融产品在投资，追求利润最大化，所以才会出现市场击鼓传花的“博傻游戏”，这有点“类传销”的味道。楼市脱离了“居者有其屋”的初衷，最终加速了贫富分化。

楼市如果纯粹只是为了满足居住，本来具有很大的地域性和稳定性，流动性很差。但是，楼市股市化趋势过程中，大家就会发现一些区域性楼盘在全国性媒体做销售广告，所跨区域已经不能用“两小时生活圈”或“两小时飞机圈”来形容，另外一些跨区域的炒房团就不用说了。这只是高流转性中的区域流动，最厉害的是时间流动，很多人都希望楼市像股市一样随时转让、抛售、套现，这理所当然推高了房价。

资产价格是预期收益的贴现。股票价格更是受不确定性股息与红利预期的诱惑，尽管由于信息不对称很多股民缺乏估计能力。目前，楼价高涨理所当然也受到购房者预期的刺激，市场经济条件下“一个愿打一个愿挨”是一个常识，没有人会逼你接受高价格房子，关键是人的期望值感觉这个价格值。

楼市如果过度股市化，那就是有钱人的游戏。市场上真正会出现“路有冻死骨，朱门酒肉臭”的场景，真正需求被高门槛挡在门外，投资需求不断推高房价，财富迅速转移，两极分化加速。

楼价能倒不平躺

前面已经分析过，货币政策的调控效果有一定的滞后性，再说了本次“组合拳”还是比较温柔，没有说完全就中断银行贷款，或者有超猛的存款利率吸引股市里的钱搬家。因而，股市降温，楼价快升也需要一个过程，现在还处在政策缓冲期；如果政府在7、8月份再度上调存贷利率，高楼价将应声而倒，金九银十对真正的购房者来说或许是一个大好时机。

货币紧缩对开发商的财务运营成本增加以及赢利能力，控制固定资产投资规模，在业界已经形成了共识。负债率高于75%的中国地产商也不会如同以前一样有底气永远说自己从来不缺钱了。因而，开发商为了加速手头资金周转速度，在楼价方面会作出让步，尤其是那些中小地产商。实际上，部分高楼价就是被那些虎视眈眈的地产开发商在价格上的互不相让推高的。

尤其，股市会在楼市之前先行降温，对市场上的投机心理会有很大打击，预期会降低。楼价快速飚升的快车道自然会随之黯然失色，上升通道会缓慢下来，高房价至少应该平稳下来。