物权时代：默认停车位就是私人物品

物权时代：默认停车位就是私人物品

5月8日，深圳市国土部门公布了《深圳市区分所有建筑物停车位出让转让办法（代拟稿）》。该《办法》规定，停车位经登记并取得产权证书后可依法转让、出租抵押以及其他方式进行处分，引起了市民广泛争议。

笔者以为《办法》最大的亮点在于与目前“物权”理念的吻合，将推动物权所有权人权益的保护落到实处。也就说，停车位可以像房地产开发项目一样申请预售或随房地产开发项目同时预售。停车位买卖的当事人，在依据土地使用权出让合同内容的前提下，签订停车位买卖合同，给停车位发放“房产证”。《办法》规定中对根据停车位具体用途进行了细分，而且充分考虑到了停车位的社会的公共性，比如配建停车位的受让对象只限于该小区内的业主，增设停车位的转让则必须首先满足本建筑物业主的需要。

2007年10月1日即将施行的《中华人民共和国物权法》第七十四条规定：

建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

新出台的《物权法》没有明确界定社区停车位的产权问题，即到底哪部分共有哪部分私有的问题；但是，却默认了部分停车位可以作为“私人商品”自由转让的事实。只不过依据中国人的中庸的态度，社会一直把停车、学校、医院、收费高速公路看作准公共产品，既具有一定的盈利性，又优先满足社会公共需要。所谓的准公共产品只不过是产权界定不清晰的中庸产物。

实际上，经济学上对私人物品与公共物品的划分标准非常清晰：是否具有消费的排他性与竞争性。排他性是指可以组织非购买者使用，所有私权或收费的物品都具有排他性；竞争性是指一个人的使用会减少其他人的使用。早在1954年，经济学家萨缪尔森就界定了公共产品，包括灯塔、国防、广播。显而易见，有限的社区停车位资源具有排他性与竞争性，“一个萝卜一个坑”，就像切蛋糕一样切了一块就少了一块。

笔者已经大胆地把停车位明确为私有物品，是为了界定其产权问题，也方便大家理解停车位与公共物品的区别。事实上，高档住宅的私人车库大门一锁就是私有物品，只不过当事人双方以附赠或其他约定实现而已。社区灯塔、道路、园林、广播等设施属于完全意识上的业主共有，因为每个人都必须而且平等地拥有、使用，增加了大多数的经济福利。经济学以为，对于私人产品，通过市场机制生产和分配是最有效率的。对于部分准公共产品，也可以在政府协调下，让企业参与生产和经营。

一方面，业主可以根据自己的实际情况买卖车位，目前有车的自然自己使用，没车的业主也可以通过卖进车位以便未来使用或者进行投资，充分盘活稀缺的停车位资源，实现效益最大化。投资用的停车位进入二级市场可以统一委托物业管理来行使。另一方面，也杜绝了不用付费或少付费即可享受的“搭便车”现象，满足有盈利诉求开发商的利益，刺激其建立更多的停车位，缓解停车位紧张的局势。

停车位买卖产生的费用分配也充分尊重了开发商、业主、物业管理公司的利益。开发商以为出售停车位可以尽快收回成本，减少大量的停车场补贴和管理费用。业主可以满足真实需求或者获取投资回报，只要开发商以合适的价格来处理。而物业管理公司在收取与此之前同样的管理费时，还可以收取一定的停车位托管费。具有社会公共意识与责任的开发商，可以按照合理“业权分配”原则对收益回报进行分配，比如华远地产早在2003年就规定：建筑物所有公共部分产生费用按各单位业主份额进行分摊，而收益余额用来冲抵下一年度的物业管理费。

另外有一些专家担心，如果许可具有“私人商品”性质的停车位买卖进入二级市场的话处理不当可能引起纠纷、价格攀升或公众矛盾。任何一个盈利性的组织或个人垄断具有一定公共属性的商品，而且当这种商品供不应求时，就会引起以上矛盾。因而，相关部门在针对配建停车位、增设停车位的比例规划，以及业主可购买量上进行合理、科学分配。