楼市怪现状：人有多大胆地有多大产

楼市怪现状：人有多大胆地有多大产

这是中国特定历史时期的一句经典语录，大概与“浮夸风”划等号，形容“好大喜功”的现象。

当然，中国总设计师在“解放思想，实事求是”的大背景下，鼓励改革开放的步子应该大点，胆子应该大点。可见，胆子大了不一定就是冒进，就是不踏实的作风；实际上，大胆一定程度上来说是一种干大事的魄力，一种太平盛世的豪情。

而现如今，我们把“人有多大胆地有多大产”这句话用在地产行业上，似乎贴切而富有调侃意味，真是一针见血。

漫天涨价

近日，笔者致电一开发商售楼处，查询房价，漂亮的售楼小姐回答是2.7万元/平方米。可是，我的老天！3月中旬的时候，同样的房子对外宣扬的价格是2.3万元/平方米，前后相差是4000元/平方米，一套220每平方米的房子前后差价为88万。

我的一声惊叹招来的是一句“神经病”，多么的狼狈与不知趣。幸亏，我还见识过一些东西，否则还会当场晕血。记得去年与一公司副总探讨房价，参照周遍同等质量的楼盘，当时以低价策略入市的楼盘甚至还在6500元/平方米左右，因而我大胆猜测该副总公司开发的楼盘也就在10000元/平方米左右，而实际开盘价为超14000元/平方米。当场，该副总就竖起小拇指，说我胆子太小了。

中心西区一楼盘开盘价在11000元/平方米，现在居然涨到15500元/平方米。再怎么不好卖，而在涨价方面似乎一点都不含糊。我直接的反应是：“这么烂的楼盘也敢涨价，真是白天见鬼”。中间一段时间销售缓慢，老牛拉破车，营销负责人都换了好几任，卖点也提炼更换了好几轮。至于滞销的原因显而易见：一是产品本身，比如没有阳台、外立面粗俗；二是定价失误，在周边已有楼盘销售缓慢的情况下，去逼近别人的价格；三是营销的“小儿科”，过分在乎营销费用，以至于媒体组合失误。

以貌观楼

经历过这么几回之后，我越来越坚信：“人有多大胆地有多大产”这句至理名言了，现实就摆在眼前，任何逃避都无济于事。天要下雨，娘要改嫁，怎奈其何？于是，接下来我试着去 “以貌观楼之炒价”。

凡事讲个因果、先后、表里顺序，“一叶知秋”、“瑞雪兆丰年”大概都是由表及里的道理。“以貌观楼”不完全对，兴许代表了一些“势力”在里头，同时也难免有主观偏见存在，但是也实实在在反应了一些真理。

首先，售楼中心越豪华光怪陆离，楼盘价格水份就越高，开发商炒作房价的空间就越高。这是“舞台效应”决定的，我们看到舞台上的明星，经过化妆师的浓抹重彩之后，再经过灯光的映衬，顿时分外艳丽动人。同样，百货店大都会把珠宝、化妆品、金银等最贵重物品摆在一楼，制造一种珠光宝气的“排场感”，“忽悠”顾客慷慨解囊。因而，越是把售楼出布置得穿越时空、美轮美奂的楼盘，顾客一定会为“排场感”额外付费。

第二，广告宣传越虚，开发商价格获利越实。地段、配套、容积率、绿化率……等等硬性的指标似乎已经是老套路了，最出格的大不了请出半求之类的专家，来一个偷天换日，搞一个泛容积率忽悠人。真正的修养在于虚的境界：大虚等于大实，虚的内容往往网住实在的置业者。因而，会忽悠的开发商会尽量玩虚的套路，吹得天花乱坠、云里雾里、眼花缭乱，制造一个美丽、超前、动听故事。这恰如“画鬼容易，画人难”道理是一样，画人兴许没有谁会卖帐。

第三，房产代理公司最终为开发商服务，他们最终靠开发商吃饭，永远代表开发商的利益。因而，越是专业有名的代理商入驻的楼盘，价格就越玄乎。因而，我忠告各位看客“宁可相信世界有鬼，不可相信售楼小姐那张嘴”。如果不到你非要包养售楼小姐的时候，请你永远不要喜欢、甚至爱上对方。因为，她永远是你谈判的敌人，永远是拿开发商佣金工作的人。同样，如果对方越专业，对消费者心理了解越多，你有可能为房价付出越多。

预期主导

上帝说，欲令其忘，先令其狂。现在整个的楼市都处在疯狂状态，卖楼的开发商可以随意制造信息，引起够房者神经紧张。买楼者像从山上放下来的猛虎一般，红着眼睛扑上带着血腥味的“猎物”；不过，这次的猛虎捕捉猎物不一定自己吃，先储藏再等待升值。买楼如买小菜，太神奇了。楼市上怎么突如其来地增加了那么多需求呢？

说白了，中国老百姓的危机感直接刺激了这种突飞猛增的投资投机购房需求，包括楼市股市“双飞”现象。这明显是虚火中烧，因为钱袋里面刚好有钱的中国老百姓由于对未来越越缺少安全感，只好把大把钱存起来；近来由于受到经济预期看好等原因，便疯狂地把一辈子的储蓄投入到楼市以图套现。然而，不管是以转手还是出租的形式实现，这都受预期实现情况而定，而且这一过程也及为复杂，变数太多。更何况，哪怕是真实需求，随着中国人口结构的变化，老龄化趋势也会使中国未来资产价格面临下降压力。因而，可以预见中国地产可能面临一次“贬值”。

“渴望得到，害怕失去”直接催发目前地产表现上的资本浮躁。这本有情可原，但是政府与开发商不应该推波助澜，至少应该以公开与平等的方式告知真正的信息，而不是“趁火打劫”。首先，开发商捂盘现象不少，制造供不应求的紧张感，一副爱买不买的样子。购房者在卖房市场条件下，实际上是弱势群体，任人摆布。第二，公布房地产建筑成本的“阳光营销”得到大部分开发商的反对，没有开发商愿意分解建筑构成，予以一一摊开。

因而，目前中国地产在信息不对称的“卖房市场主导”下，地有多大产完全取决于人有多大胆而与成本无关与供求亦无关：取决于开发商对购房者心理预期的掌控能力，取决于购房者的未来预期有多美好。