重税调控遭遇阴谋反击

重税调控遭遇阴谋反击

近日，针对房地产领域的重税调控的报道几乎占据了各大媒体的显著位置。无论是全面强征房地产交易环节的营业税、个税，还是清算开发环节的土地增值税，以及税务总局即将对房地产行业展开的税收专项检查，都大大刺激了开发商的神经。

“溪云初起日沉阁，山雨欲来风满楼”。长袖善舞的开发商们像追逐利润一样疯狂地来反击重税调控政策，企图“虎口脱险”，摆脱“革了房地产商命”的重税“紧箍咒”。

狗急跳墙颠倒黑白

2007年1月17日，国税局下发《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，国税局[2006]187号文件。

当天，深沪两市地产股大跌，万科A等近30只地产股跌停。随即，有新闻见诸报端，一些大型房地产开发商秘密集会，声称“清算土地增值税就是革了开发商的命”，谁愿意把“进嘴的肥肉吐出来”。

清算土地增值税的文件引发的地产界恐慌可见一般。我相信大多数人对此记忆犹新。然而，真正的清算行动还没有开始，一纸文书触动的只是皮毛；随着地方政府的执行力深入，开发商的骨肉之痛也就会愈发明显。

因而，神经错乱的开发商以及一小撮用心不良的媒体帮凶，迅速聚集到舆论的尖峰，指鹿为马，颠倒黑白。这其中最为典型的就是新地产杂志记者秦松龄发表的《帮倒忙的重税政策》系列文章。

《帮倒忙的重税政策》系列看上去内在逻辑紧密，有理有据，从头到尾把营业税、个税和土地增值税骂了个通，批得体无完肤，面目全非。文章甚至不惜笔墨，点名批评房地产营业税、个税和土地增值税成了推高房价、扰乱流通市场秩序、提高交易成本、滞缓房地产开发的“罪魁祸首”。这显然是开发商的“走狗”行为。

皮之不存毛将焉附

“在目前住房供需关系紧张的情况下，减免开发税和交易税，加征保有税，才是破解房价狂飙的应有之道。”这是秦松龄的原话，也是整个系列专题“企图颠覆重税调控”的推理源头和基点。

我们知道任何行为的发生与存在，都依赖于一定的背景和条件，有时候背景与条件甚至比行为本身更重要。比如“孟母三迁”、“常从河边走哪有不湿鞋”、“近朱者赤”都说明了情景影响行为的重要性。那么，纷繁复杂的经济行为在全球化大背景下，更是与真实的宏观经济乃至全球经济有着千丝万缕的联系。比方说，有人名知道眼前摆的是一桶沸水，他却告诉你是一桶冷水，要你把手伸进去。这无疑用心险恶。

而秦松龄认为“当前住房供需关系紧张，而且是真实供需关系紧张”显然是错误的。那么以此进行的封闭式推理也就不成立，只能够是祸国殃民，害人害己。

事实上，本轮针对房地产的全国范围内调控源自2003年，当时背景就是高空置率、高投资额、高房价同时高位运行，投资与投机性需求旺盛。国家统计局2006年5月公布数据显示，当年4月全国房屋空置率为1.22亿平方米，同比增长18.9%。而且，越是高档住宅、别墅和商业用房的空置率就越高或运营程度就越低，住房结构显示出非常明显的贫富差距，导致大量的资源闲置、浪费和分配不合理。

与此同时，中国社科院最近发布《2007年中国服务行业发展·房地产篇》指出：“房地产市场已浮现泡沫。”数据显示，2006年全国房地产开发投资为1.94万亿元，占当年全社会固定资产投资的17.6%，占全年GDP的9.26%，相对与国际公认的房地产开发投资占GDP比重为5%的合理水平的两倍。

而支撑以上数据发生的原因并非理性，房地产与股市成为目前中国资金主要资本市场的流向；同时，房地产与股市也是泡沫经济最大的载体。中国已经从资本短缺时代进入了资本过剩阶段，中国有1亿万美元的外汇储备以及10万亿元人民币存差。中国首批证券执业分析师之一，中国最早的股市评论家之一叶弘接受笔者访问时指出：“房市与股市是消化资本流动性过剩的两个最大资金黑洞。”

香港曾经的“股地拉扯”与当下中国经济现象又是何等相似，包括“拉扯”本身所形成的原因。香港地产从1968年起，受到热钱流入、股市急升和新市镇开发等利好因素刺激，地产一片繁荣，可惜好景不长，1973年到1974年间接连受到股市崩溃、中东石油危机冲击，地产业陷入低潮。

死皮赖脸缓兵之计

“万科在房屋实现销售，以及在以往年度业绩中作了预交了土地增值税和相应的成本预提，同时还在新开项目中考虑了相关因素。”万科集团相关负责人表示。

无独有偶，深圳市能光房地产开发公司副总洪笃平表示：“我们不会刻意地去抬高房价，高了还不是要上交政府；187号文件规定，如果增值额不到扣除金额20%的还可以免征土地增值税。”

接下来笔者给他算了一批帐，一套房子各项成本为5000元/平方米，如果售价1万元/平方米，则增值额为5000元/平方米，那么土地增值税为2500×30%＋2500×40%=1750元/平方米，则每平方米余下增值额为3250元；如果同样的成本，售价定为1.5万元/平方米，则增值额为1万元/平方米，那么土地增值税为2500×30%＋7500×40%=3750，则每平方米余下增值额为6250元，比起第一种情况利润还是多出了3000元/平方米；而如果同样成本前提下，售价定为6000元/平方米，则增值额为1000元/平方米，符合“增值额不到扣除金额20%的还免征土地增值税”的条件。

我们从以上数据分析可以看出：如果根据四级超额累进税进制计算，并且在真实成本与增值额下，土地增值税并不能直接抑制开发商把房子价格定高；实际上，反而促使开发商把价格越定越高。

实际上，土地增值税的目的也不在于直接抑制房价，而在于两方面：一是调节财富分配，即打压“爆利”，减少社会财富向“金子塔”转移；其二，从源头上即房地产开发血液资金供给上掐住地产商的脖子，进而从宏观上抑制地产开发过热。

众所周知，地产商是最大的负债人，平均负债率为75%。对于部分地产商而言，随项目滚动而积累下来的应缴土地增值税，成为所需资金的一项重要来源。尤其对中小规模，财务不是很稳定，存地又多，同时依赖“拆东墙补西墙”的开发商而言，清算土地增值税如同釜底抽薪，有可能导致资金链断裂，进而起到整顿地产市场和洗盘作用。

反击考验执政能力

“上有政策，下有对策”。这似乎也是具有中国特色的任何政策出台和执行过程中所遇到的情况。针对土地增值税的避税新花样近来层出不穷：注销项目、关联交易、太高成本、阴阳合同……

甚至有人在全盘否定营业税、个税和土地增值税的同时呼唤物业税的出台。实际上，营业税、个税和土地增值税是针对房地产开发各个环节一套完整的调控方案，只要执行到位，效果自然很明显。而那些“这山望着那山高”的人，是在用缓兵之计，利用政府去制定、研讨“保有税”的过程避税；而等“保有税”出来后又大呼其错过了最佳出台时机。

因而，土地增值税同为地方税种，力度取决于地方政府的执行能力。事实上，政府的执政品格如果能细致入微地化作一个行动，就能益于每个老百姓的生活品质。