房价PK地价：到底谁强奸了谁？

房价PK地价：到底谁强奸了谁？

各地政府官员在出重拳平抑高房价时，通常会使出雷同的一招。那就是通过提供土地供应量，即利用土地的增量达到降低地价的目的，进而抑制房价。

与此相呼应的是，地产商的推波助澜：一边把高房价的责任推给政府的有限土地供应；一边趁机从政府的土地供应增量中获取大量土地储备，囤积几年好等待升值。

实际上，政府与开发商在“你来我往”的推手动作中完成了一次合谋。只不过，这种道貌岸然的合谋是在一个看似合理的逻辑掩护下完成。

这个逻辑就是地价决定房价：一方面国家控制所有的土地的去向，而土地又是非可再生资源，总量自然越来少，价格理所当然越来越高；另一方，开发商顺水推舟，直接把高地价等同于房产商品的全部上游产品，等同于房产商品的全部成本。

政府与开发商，在地价决定房价的逻辑面前显得是多么地无力、无奈，他们也是“受害者”，随即一生叹息：“天要下雨，娘要改嫁；地在减少，房价上涨。怎奈其何？我们也不想房价上涨啊，都是逼出来的！”那么，房价·地价到底是谁决定谁，谁强奸了谁呢？房价·地价是一种怎样的因果关系，到底是先有鸡还是先有蛋呢？我们不妨来分析一下这几个事实：

首先，房地产商品的价值应该包括这么几部分：物化成本、劳动成本和利润（剩余价值），商品价值的货币化就是价格。也就是说，决定房价高低的因素应该包括以上三者，而地价只是物化成本里面的一部分；同时，前面两者相对恒定，可变空间不大。

众所周知的一个事实是，房地产是现行阶段的暴利行业，也就是说房地产商在不遗余力实现利润最大化。由于房地产商品加工的复杂性，成本信息难以透明，房地产商就便于以各种营销手段提高房价，追求利润最大化。因而，“人有多大胆，房有多大价”，利润最大化是驱动高房价的唯一不可控元素。

第二，同一个地价的不同产品形态或不同期产品的价格相差甚远，无法让人想到房价的差距与地价的联系。

笔者接触到一半山别墅现在的价格将近两万，而之前该地段的产品打算定位为六七千的小户型。用该项目总经理的话说：“我不甘心就这么平庸，所以才努力放大了该地块的附加值和利润。”同样，不少分期开发的房产项目，期与期之间就相差几个月，而房价却节节攀升，而且呈几何级上升，一期均价五六千元/平方米，二期八九千元/平方米，三期就超过两万元/平方米。

第三，我们经常了解到地产商高价拿地和土地拍卖流产的消息。比如最近金地以8.6亿元高价龙华拿地，其扣除掉经济适用房及其它配套用房面积，两块地可售面积的楼面价高达7124.15元/平方米和6718.6元/平方米。于是，有人根据物化成本、劳力成本和利润来推算其房价，看上去合情合理。

而实际上，金地作为品牌开发商，早就对该地段的升值空间以及产品定位做好打算，吃到了金地梅陇镇二期均价10500元/平方米甜头，才有如此壮胆。如果，现在房地产处于低迷期，而且金地梅陇镇销售并不理想的情况下，我估计这次拍卖就要易主或者流产了。（金地此次拿地在3月30日，梅陇镇二期开盘在4月8日，但是开盘价格在3月30号前肯定就预估好了。）

我们从以上事实分析可以得出：高地价应该是高房价的结果而不是原因，房价反过来决定了地价才对。那么，为什么政府与开发商的双簧通常又配合的那么天衣无缝呢？是吃饱了撑着吗？显然不是。

一方面，土地出让收入是地方政府的“第二收入”。地方政府财经越来越以来土地出让收入，因而不惜寻找各种理由通过商业化手段出售土地，美其名曰“通过调节土地供应量抑制房价。”

历年政策资料显示，中央政府与地方政府在土地出让收入分配过程中一直在博弈：1988年“土地使用费”更名“土地使用税”，中央地方比例是5：5；1989年5月这个比例变为4：6；同年9月，土地出让收入先由取得收入城市财政留下20%，其余中央与地方在按4：分成；1992年9月，“土地使用税”改为“土地出让金”，中央地方按0.5：9.5；1994年，实行分税制，土地出让收入不进入地方财政预算，逐渐成为地方的政府的“第二财政”。

另一面，中国人历来就有强烈的“恋土”意识，相信土地就如同黄金一样只会升值而不会贬值。事实也是如此。而在中国现行的土地制度下，房地产商理所当然成为最大的“地主”，希望提前以当前房价为参考标准甚至不惜以权利寻租获取土地，囤积下来等待房价大幅上涨后进行开发，以获取暴利。

实际上，土地作为国家垄断性非可再生资源只会变得越来越稀有，整体价格当然会随之上升。而那些提前拿地的开发商，相对于那些等待开发项目时才拿地的开发商，处在一个不公平的市场环境下。